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法律分析：房屋土地使用年限到期是可以自动续期使用 ，特殊情况需要拆迁的 ，政府将给予补偿 。房屋产权是永久性的，不存在年限问题。住宅用地最长使用年限为70年 ，但一般不足70年 。无论多少年 ，都不会对房屋产权产生影响 。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 ，土地使用权由国家无偿收回。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ，应当予以批准 。经批准准予续期的 ，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金 。土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 ，土地使用权由国家无偿收回。
商品房住宅土地使用权是40年的，到期后怎么办？
法律主观：
70年的土地使用权到期后 ，房子归所有权人 。住宅用地所属土地的使用年限是70年 ，到期后可以根据当时的地价水平补缴土地出让金自动续期，再次申请土地使用权 。房屋所有权是永久的 ，不存在到期问题。
法律客观：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1、居住用地70年；
2 、工业用地50年；
3 、教育、科技 、文化 、卫生、体育用地年限为50年；
4 、商业 、旅游、娱乐用地40年；
5 、仓储用地50年；
6 、综合或者其他用地50年。
《中华人民共和国民法典》
第三百五十九条
住宅建设用地使用权限期间届满的 ，自动续期 。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理 。该土地上的房屋及其他不动产的归属 ，有约定的 ，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的 ，应当至迟于届满前一年申请续期 ，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准 。续期的 ，应重新签订土地使用权出让合同 ，依照规定支付土地使用权出让金 。这一条规定说明，土地使用年限届满时 ，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。\x0d\2 、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的 ，自动续期 。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理 。该土地上的房屋及其他不动产的归属 ，有约定的 ，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律 、行政法规的规定办理。\x0d\按照国家规定 ，住宅的土地使用年限为70年 ，自取得该地的土地使用权之时算起 。工业用地50年;教育、文化 、体育 、卫生等土地使用年限为50年;商业、旅游 、娱乐用地40年;综合或者其他用地40年 。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。\x0d\1 、上面的年限指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限 。\x0d\2、国家规定，城镇建设用地土地实行国有 ，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权 。\x0d\3 、住宅用地的土地使用年限是70年 ，从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产 ，只要房产还存在 ，个人就拥有该房产的所有权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：\x0d\1 、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年;\x0d\2、工业用地(也就是人们常说的工厂 、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年;\x0d\3 、教育、科技、文化 、卫生 、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;\x0d\4、商业 、旅游 、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;\x0d\5、综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年 。
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